Kira vergisi ödeyecek ev sahipleri için yol haritası TAKVİM'de: Beyanname nasıl doldurulacak?

Milyonlarca gayrimenkul sahibini yakından ilgilendiren kira beyanname verme süreci başladı. 2025'te konuttan yıllık 47 bin, iş yerinden 330 bin liranın üzerinde kira geliri elde eden gayrimenkul sahipleri 31 Mart'a kadar beyannamelerini verecek, ilk taksitini yatıracak.

Peki vergi hesabı nasıl yapılacak?

Hangi gelirler düşülebilecek?

Sıfır vergi mümkün mü?

İşte merak edilen soruların yanıtları...

KİRA BEYANNAMESİ NASIL DOLDURULACAK?

Mülk sahipleri, 'gib.gov.tr' internet adresi üzerinden 'hazır beyanname sistemini' doldurabilecek, Dijital Vergi Dairesi'nden hazır beyana ulaşılabilecek.

KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA BEDELİ NE KADAR?

KİMLER YARARLANACAK? 2025 yılı içerisinde yıllık 47 bin lira ve altında mesken kira geliri elde edenler gelir vergisi ödemeyecek.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, yıllık 47 bin liranın üzerinde konut kira geliri elde edenler, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2025 için belirlenen 1.2 milyon lirayı aşanlar, kira gelirini süresinde beyan etmeyen veya eksik beyan edenler istisnadan yararlanamayacak.

HANGİ YÖNTEM SEÇİLMELİ?

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde iki yöntem bulunuyor.

Götürü gider yönteminde belge aranmaksızın kira gelirlerinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15'i götürü gider olarak hasılattan indiriliyor.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda ise kira gelirinden Gelir Vergisi Kanunu'nda belirtilen giderler indirilebiliyor.

İndirim konusu yapılan giderlerin belgelerinin 5 yıl süresince saklanması gerekiyor.

GERÇEK GİDERİ SEÇENLER HANGİ GİDERLERİ İNDİREBİLİYOR?

Ev sahibi tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, İdare giderleri, Sigorta giderleri, Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri, Evi satın alma tarihinden itibaren 5 yıl süreyle alım bedelinin yüzde 5'i (2021den önce alınan konutlar için geçerli değil), Vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları, Isı yalıtımı, enerji tasarrufu sağlamaya dönük harcamalar (2025 takvim yılı için 9 bin 900 lirayı aşıyorsa), Onarım, bakım ve idame giderleri, Mülk sahibi evini kiraya verip başka yerde kirada oturuyorsa, oturulan evin kira gideri.

KREDİ FAİZLERİ DÜŞÜLEBİLECEK Mİ?

Ev için banka kredisi ödeniyorsa borçların faizi gayri safi hasılattan indirilebiliyordu. 4 Aralık 2025 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan ve 2025 yılı gelirlerine uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe giren kanunla, mesken kira gelirlerinin vergilemesinde faiz giderlerinin indirimine son verildi.

İndirim olanağı iş yerleri ile sınırlı olarak devam ediyor.

TÜM SİGORTA PRİMLE DÜŞÜLÜR MÜ?

BES DE KAPSAMDA MI?

Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin yüzde 50'si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin yüzde 100'ü dikkate alınıyor.

İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin yüzde 15'ini ve asgari ücretin yıllık tutarını aşamıyor.

Bireysel Emeklilik Sistemi'ne (BES) ödenen katkı paylarının indirim konusu yapılması mümkün değil.

HANGİ EĞİTİM VE SAĞLIK HARCAMALARI İNDİRİLİYOR?

Mükellefin kendisi, eşi ve çocukları (18 yaşını veya tahsilde olup 25 yaşını doldurmamış çocukları) için Türkiye'de yapılan eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin yüzde 10'unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilebiliyor.

Kitap ve kırtasiye masrafları, okul servis ücretleri, forma ve ayakkabı masrafları, özel yurt masrafları indirim olarak dikkate alınabiliyor.

Okul yemek masrafları ve vakıf üniversitelerine (kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunmadığı için) ödenen eğitim harcamaları ise indirim olarak dikkate alınamıyor.

SIFIR VERGİ MÜMKÜN MÜ?

Konut kira geliri 47 bin liranın altında olanlar beyanname vermez, vergi ödemez.

Fazla olanlar beyanname verir ancak 2025'te indirilebilecek gideri gelirinden fazlaysa sıfır vergi mümkün.

Ancak damga vergisi ödenir.

Bunun için gerçek gider yöntemi seçilmeli.

Bu, genellikle evini kiraya verip kiraya çıkanlarda görülüyor.

YÖNTEM DEĞİŞİKLİĞİ HER YIL YAPILABİLİR Mİ?

Götürü gideri yöntemini seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemiyor.

Gerçek gider yönteminden yararlanan mükellefler ise istedikleri zaman götürü gider yönteminden faydalanma hakkına sahip.

BİRDEN FAZLA KIŞININ KONUTA ORTAK OLMASI DURUMUNDA BEYANNAME NASIL VERİLİYOR?

Şahıslardan her birinin kendi hissesine karşılık gelen kira gelirini beyan etmesi gerekiyor.

BEYANNAME SÜRESİNDE VERİLMEZ YA DA EKSİK BEYAN EDİLİRSE NE OLUYOR?

Elektronik ortamda verilmesi zorunlu olan beyannamelerin süresinde verilmemesi halinde özel usulsüzlük cezası kesiliyor.

Ayrıca verginin süresinde tahakkuk edilmemesi durumunda verginin bir katı vergi ziyaı cezası uygulanıyor.

EV SAHİPLERİ İÇİN REHBER İNDİRİLECEK GERÇEK GİDER HESABI Vergiye tabi hasılat = Toplam hasılat - Konut kira geliri istisnası İndirilebilecek gider = (Toplam gider x vergiye tabi hasılat) / Toplam hasılat İŞTE VERGİ ORANLARI 158.000 TL'ye kadar % 15 330.000 TL'nin 158.000 TL'si için 23.700 TL, fazlası % 20 800.000 TL'nin 330.000 TL'si için 58.100 TL, fazlası % 27 4.300.000 TL'nin 800.000 TL'si için 185.000 TL, fazlası % 35 4.300.000 TL'den fazlasının 4.300.000 TL'si için 1.410.000 TL, fazlası % 40. 480 BİN TL İÇİN ÖRNEK HESAPLAMA GERÇEK GİDER 120 BİN TL HARCAMASI VARSA Kira geliri: 480.000 TL Vergiden istisna edilen tutar: 47.000 TL Kalan: 480.000 - 47.000 = 433.000 TL İndirilebilecek gider: (120.000 x 433.000) / 480.000 = 108.250 TL Vergi tabi gelir matrahı: 433.000 – 108.250 = 324.750 TL Ödenecek gelir vergisi: 57.050 TL Damga vergisi: 1.189,50 TL Toplam: 58.239,50 TL GÖTÜRÜ GİDER MASRAFI YOKSA Kira geliri: 480.000 TL Vergiden istisna edilen tutar: 47.000 TL Kalan: 480.000 - 47.000 = 433.000 TL Giderler: 64.950 TL Vergi tabi gelir matrahı: 433.000 – 64.950 = 368.050 TL Ödenecek gelir vergisi: 68.373,50 TL Damga vergisi: 1.189,50 TL Toplam: 69.563 TL