Ev alacaklar için tam tarih verdi! Murat Gültekin'den konut kredisi ve tapu için çok kritik uyarı

Gayrimenkul Uzmanı Murat Gültekin, ev alırken bakılması gereken en kritik detaylardan, hangi bölgenin yatırım yapmak için uygun olduğuna kadar gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için çok kritik bilgiler anlattı. tgrthaber.com Ekonomi Editörü Bengü Sarıkuş'un sorularını cevaplayan Gültekin, 2026 yılında ev almak için en uygun zamanlar hakkında çarpıcı bilgiler vererek bir yatırımın değer kazanacağını anlamanın yolları hakkında taktikler verdi.

İşte detaylar...Ev alırken ilk bakılması gereken 3 kritik kriter nedir?Murat Gültekin: Ev alırken başta ilk olarak, almayı düşündüğümüz ve beğendiğimiz evle ilgili mutlaka tapu kaydı istememiz gerekiyor.Tapu kaydı üzerinde, gerek site içindeki bir daire olsun, gerek müstakil binadaki bir daire olsun ya da tamamen müstakil bir konut olsun fark etmez; şerhler ve beyanlar hanesi bulunur.

Dolayısıyla tapu kaydının üzerindeki şerhler ve beyanlar hanesinde, tapu üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı durum var mı buna bakmamız gerekir.Örneğin;İntifa hakkı var mı?Haciz var mı?Borç var mı?İpotek var mı?Binanın oturduğu arsa üzerinde imar planlarında bir hata var mı?Bu yüzden ilk istememiz gereken belge tapu kaydıdır.

Konutu krediyle alacak olursak zaten tapu kaydı üzerindeki olumsuz kriterleri eksper raporunda da görüyoruz.

Ancak bu durumda boşuna eksper masrafı yapmış oluyoruz.

O yüzden ilk etapta tapu kaydını istemek ve buradaki şerhler ile beyanlar hanesine bakmak en sağlıklısıdır.

Bu birinci kriterdir.İkinci kriter ise satın alacağımız bina ister müstakil olsun ister site içinde olsun, mutlaka bodrum kat, otopark gibi alanların incelenmesi gerekir.

Bu alanlarda kolon ve kirişlerde herhangi bir korozyon, dökülme ya da sıvasal veya yapısal bozukluk var mı yok mu buna bakmamız gerekiyor.

Yani binanın taşıyıcı sistemiyle ilgili mutlaka gözlem yapmalıyız.Üçüncü kriter ise deprem bölgelerinden mümkün olduğunca kaçınmak gerekir.

İstanbul’da zemini gevşek olan bölgeler herkesin bildiği bir gerçektir.

Özellikle bu bölgelerde dikkat edilmesi gereken en önemli kriterlerden biri budur.

Eğer bina 15–20 yıl ve daha üzeri bir yaştaysa ve aynı zamanda deprem riski yüksek bir bölgede yer alıyorsa, bu tür bölgelerden özellikle kaçınmak gerekir.Bunun haricinde söyleyebileceğim bir diğer önemli konu da, eğer kredi kullanılacak bir daire ise, daha önce tapuda gösterilen bedel ile güncel rayiç bedelin uyumudur.

Bu noktada genellikle insanlar evi beğenseler bile anlaşmazlıklar yaşayabiliyor.

Çünkü satan kişi ya da şirket, gelir vergisi çıkmaması için tapuda bedeli düşük göstermek istiyor; alıcı ise aldığı fiyattan gösteremiyor.

Bu durum ciddi sıkıntılara yol açabiliyor.Bu yüzden alıcı ve satıcı, bu konuları en baştan açıkça konuşmalı ve bu şekilde yola çıkmalıdır.NİSAN AYI ÇOK KRİTİKŞu an konut piyasasında alıcı için doğru zaman mı?Murat Gültekin: Benim her zaman söylediğim bir şey var: Bir kişinin barınma ihtiyacı varsa, alım yaptığı tarih her zaman doğru tarihtir.Ancak konutu bir yatırım aracı olarak önermediğim gibi, yatırım amaçlı düşünenler için de piyasayı iyi okumak gerekir. 2022’nin sonunda faizlerin yukarı çıkmasıyla birlikte, 2023–2024 döneminde düşüş yaşandı. 2024’ün Şubat ayında konut piyasası en dip dönemini yaşadı.

Şubat 2024’ten bu yana ise ufak ufak yükselen bir konut piyasası söz konusu.Türkiye’de yatırım yapılan emtialara baktığımızda; altın, gümüş ve borsa gibi alanlarda sürekli dolaşan bir yatırım bütçesi var.

Bu parayı bir trenin vagonları gibi düşünün; dönem dönem vagon vagon yer değiştiriyor.Şu andan itibaren özellikle Nisan ayından sonra, konut piyasasında bir yükseliş beklentisi oluşacaktır.

Gazetelerde ve çeşitli mecralarda konut fiyatlarının yükselişine dair haberleri daha sık görmeye başlayacağız.

Özellikle şu anda altın ve gümüşün oldukça hareketli olduğu bir dönemden geçiyoruz.

Yatırımcıların dikkati bu alanlara kaymış durumda.

Bu da konut piyasasını nispeten sakin bırakıyor.Tam da bu yüzden, şu an konut almak için alıcı açısından en doğru zamanlardan biri olduğunu söyleyebilirim.KONUT FİYATLARI ARTACAK2026 yılında konut fiyatlarında nasıl bir seyir bekliyorsunuz?Murat Gültekin: Özellikle Nisan ayından sonra fiyatlarda belirgin çıkışlar görmeye başlayacağız.

Yılın ikinci yarısına kadar, yani Temmuz ayına kadar Merkez Bankası’nın faiz indirimlerine devam etmesi durumunda, şu anda konuşulan “ilk defa ev alacaklara %1,20 faiz oranı” gibi haberler bile piyasada ciddi bir etki yaratmış durumda.Şu an en uygun konut kredisini %2,49 oranıyla Ziraat Bankası vermektedir.

Ancak faizler indikçe konut kredisi faiz oranlarının da aşağı yönlü bir seyir izleyeceğini öngörüyoruz.Dolayısıyla 2026 yılının Nisan ayından sonra fiyatlarda artış bekliyoruz.

Bugünü baz alırsak ve 2027’nin ortasını dikkate alırsak, Türkiye genelinde %30–40 minimum, gelişmekte olan ilçelerde ise %60–65’e varan fiyat artışları bekliyoruz.Bunun temel sebebi Türkiye’deki yapısal sorunlardır. 2024 ve 2025 yıllarında konkordato ve iflas süreçleri devam etti, birçok büyük inşaat şirketi bu süreçte battı.

Müteahhitlerin en büyük problemi, birçok bölgede maliyet fiyatına bile konut satamıyor olmalarıdır.

Bu nedenle fiyatların artması kaçınılmazdır.2027 yılında, gelişmiş ve gelişmekte olan bölgelerin ortalamasını baz alırsak, Türkiye genelinde %40–50 bandında bir fiyat artışı bekliyoruz.

Özellikle kredi faiz oranlarının düşmesiyle birlikte, bu yıl içerisinde %1,60–1,70 seviyelerini kesinlikle göreceğiz.2027 yılında ise, sadece ilk defa ev alacaklar için değil, daha önce ev almış olanlar için de %1,10 – %1,09, hatta veriler çok iyi gelirse %0,99 oranlarını bile konuşabilir hale geleceğiz.Aynı zamanda 2026 yılında, devlet bankaları öncülüğünde ve ardından özel bankaların da katılımıyla 180 ay ve 240 ay vadeli kredi kampanyalarını görmeye başlayacağız.

Çünkü Türkiye’de yeni fiyatlar ve yeni kredi taksitleri karşısında alım gücü oldukça düştü.

Bu nedenle düşük taksitli, farklı ödeme planlarına sahip kredi kampanyaları çıkacaktır.

Bunlar da sektörü ciddi anlamda pozitif etkileyecektir.HANGİ EV NE KADAR PRİM YAPAR?Bir evin ileride prim yapacağını nasıl anlarız?Murat Gültekin: Bu soruya iki şekilde cevap vermek gerekir.

Öncelikle konutun bulunduğu lokasyon çok önemlidir.

Gelişmiş bölgelere örnek olarak Şişli, Beşiktaş gibi ilçeleri verebiliriz.

Bu ilçelerde kentsel dönüşüm dışında boş arsa stoğu olmadığı için, bu bölgeler Türkiye standartlarında gelişimini tamamlamış bölgelerdir.Buna karşılık Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Sultanbeyli, Kurtköy gibi bölgelerde hâlâ arsa stoğu bulunduğu için, bu bölgelerin bazı lokasyonları gelişmekte olan bölgeler olarak değerlendirilebilir.Gelişmekte olan bölgelerde farklı kamu binaları, yeni yaşam projeleri ve site bazlı konutlar geliştirildiği için, bu bölgelerdeki konut fiyat artışları gelişmiş bölgelere göre daha yüksek olur.

Ancak burada dairenin bulunduğu kat çok önemlidir.Örneğin, gelişmiş bir bölgede bodrum kat veya düz giriş bir daire alırsanız, bu daire ara kat bir dairenin yapacağı primi yapmaz.

Gelişmekte olan bölgelerde de durum aynıdır.

Gelişmekte olan bir bölgede, 0–5 yaş arası bir binada ara kat bir daire yıllık ortalama %40 prim yaparken; bodrum kat veya düz giriş daireler %20 civarında prim yapar.Gelişmiş bölgelerde ise ara kat daireler %30–35 primlenirken, bodrum kat ve düz giriş daireler %15’i geçmez.Dolayısıyla bir evin ileride prim yapıp yapmayacağını en net şekilde kat kriterine bakarak anlayabiliriz.

Ara kat daireler her zaman bodrum kat, düz giriş, yüksek giriş ve çatı katlarına göre daha iyi prim yapar.BÖLGEYİ ANLAMAK İÇİN ÇOK KRİTİK ADIMLARGelişmekte olan bölgeleri tespit ederken nelere bakmalıyız?Murat Gültekin: Gelişmekte olan bölgeleri tespit ederken öncelikle arsa yapısı, imar durumu ve yeni yapılaşma potansiyeline bakmamız gerekir.

İmarlı alanı fazla olan, yeni konut projelerine uygun bölgeler gelişmeye adaydır.Örneğin Kemerburgaz çevresi ormanlarla çevrili bir bölgedir.

Ancak bazı alanlar orman vasfı dışına çıkarılıp imara açıldığında, bu bölgeler hızla gelişmeye başlar.

Aynı durum Çatalca’nın bazı bölgeleri için de geçerlidir.Gelişmekte olan bölgelerde devletin yaptığı idari binalar, yaşlı bakım merkezleri, kreşler, okullar ve özel eğitim kurumları gibi yapılar genellikle gelişimin habercisidir.

Bu tür yatırımların başladığı ve inşaat faaliyetlerinin yoğunlaştığı bölgeler gelişmekte olan bölgelerdir.Bu bölgeleri tespit etmek için sahada gezmek, harita üzerinde inceleme yapmak ve Google’da çıkan inşaat ve yapılaşma haberlerini takip etmek gerekir.

Ayrıca yeni açılan yollar, asfaltlama çalışmaları, vinçlerin yoğun olduğu alanlar da gelişimin açık göstergeleridir.Genellikle İstanbul’un dış çeperlerinde bu tarz gelişmeleri daha sık görüyoruz.Aynı zamanda site bazlı projelerde, proje altındaki dükkânların hangi işletmelere kiralanacağı, market, okul veya sosyal alan olup olmayacağı gibi detayları da müteahhit firmadan öğrenmek gerekir.

Bu tür sosyal ve ticari alanlara yakın projeler de yüksek prim potansiyeline sahiptir.GELİR VERGİSİ PROBLEMİ YAŞAYABİLİRSİNİZİlk kez ev alacakların yaptığı en büyük 5 hata nedir?Murat Gültekin: İlk defa ev alacak kişiler, eğer büyük ve kurumsal bir inşaat firmasından değil de mahalle müteahhidi olarak tabir edilen küçük ölçekli projelerden ev alıyorsa, özellikle inşaat bitmemiş veya yeni bitmiş ama henüz iskan alınmamış dairelerde ekstra dikkatli olmalıdır.Peşin alacaklarsa veya kredi kullanacaklarsa, tapuya gitmeden önce mutlaka belediyeye gidip, alacakları dairenin cephesi, metrekaresi ve 2+1, 3+1 gibi proje bilgileriyle birebir uyumlu olup olmadığını kontrol etmelidirler.

Ayrıca müteahhit hakkında herhangi bir zabıt, tutanak veya ceza olup olmadığına bakmaları gerekir.İkinci büyük hata, ekspertiz raporunun yanlış yorumlanmasıdır.

Banka ekspertizleri genellikle piyasa değerinin %20–25 altında değer biçer.

Bu durum, evin pahalı olduğu anlamına gelmez; bankanın risk politikasından kaynaklanır.Üçüncü hata, sadece daireyi inceleyip binayı incelememektir.

Asansörle çıkılan binalarda mutlaka aşağı inerken merdivenler yürüyerek inilmelidir.

Bu sayede bina profili, komşuluk yapısı ve ortak alanların durumu gözlemlenebilir.Dördüncü hata, bodrum kat veya otopark gibi alanlara inilmeden binanın taşıyıcı sisteminin kontrol edilmemesidir.Beşinci ve en büyük hatalardan biri ise kapora ve sözleşme sürecinin iyi yönetilmemesidir.

Tapu harcı, masraflar, ödeme planı ve tapu devrine kadar olan süreç net şekilde yazılı hale getirilmelidir.Ayrıca satıcının evi kaç yıl önce aldığı çok önemlidir.

Eğer satıcı evi 5 yıldan uzun süredir elinde tutuyorsa gelir vergisi çıkmaz.

Bu durumda alıcı, tapuda gerçek alım bedelini göstermelidir ki ileride satış yaparsa vergi sorunu yaşamaz.2027 YILINDA PATLAMA YAŞANACAK2026 yılı içinde ev almak için en uygun dönem sizce hangisi?Murat Gültekin: Nakit alacak kişilerin bu işi Mayıs ayına kadar, en geç Haziran ayına kadar tamamlaması gerekir.

Kredi kullanacak olanlar ise en geç Ekim–Kasım ayına kadar bu süreci bitirmelidir.Eğer 2027 yılında küresel ölçekte büyük bir kriz, savaş veya ticaret savaşı yaşanmaz ve Merkez Bankası ile FED faiz indirimlerine devam ederse, 2027 yılında konut piyasasında adeta bir patlama etkisi yaşanacaktır.Bu yüzden 2026 yılı, konut almak isteyenler için son derece kritik bir yıldır.

Peşin alacaklar için ilk yarı, kredi kullanacaklar için ise yılın sonuna kadar olan dönem en doğru zaman aralığıdır.3279992 -> Kredi kartı için 400 bin sınırı: KMH kullanımında tüm kurallar değişti!

Hüseyin Ölmez'den...3279410 -> Altın daha ne kadar düşecek?

Fırtına sonrası Tuna Kaya'dan yatırımcıya kritik uyarı