Haber Detayı
Torba Yasa ile Yapılan Emlak Vergisi Değişiklikleri
Bundan önceki yazımda Torba Yasa’daki Gelir, Kurumlar ve Katma Değer Vergisi Kanunları ile ilgili düzenlemeleri açıklamaya çalışmıştım. Şimdi ise, Emlak Vergisi düzenlemeleri üzerinde duracağım. Vergi artış düzenlemelerinden sonra 2025 ve 2026 bütçedeki vergi gelirlerini kıyaslayacağım.
Bilindiği gibi; 2026 ve izleyen 4 yıl için uygulanacak Emlak Vergileri için belediyelerde kurulu takdir komisyonları tarafından tespit edilen birim arsa metrekare maliyet bedelleri konusunda kamuoyunda tepki ile karşılanmıştı.İktidar kamuoyunda takdir komisyonlarının fahiş takdirlerini göz önünde bulundurarak yasal düzenleme yoluna gideceğini açıklamıştı.Bu amaçla hazırlanan Torba Yasa’yla ile ilgili düzenleme TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi.
Kabul edilip Resmî Gazete'de yayınlanan 7566 sayılı Kanunun 10 ve 11’nci maddeleriyle Emlak Vergisi Kanunu’nun geçici 23’üncü maddesi ile 29’uncu maddelerinde aşağıdaki değişiklikler yapıldı.Emlak Vergisinin yayımı tarihi 19.12.2025 olan geçici 23’üncü maddesi;2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29’uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği,33’üncü maddeye (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınır.
Ancak esas alınan bu değerler, ilk yıl 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını geçemez.
Şu kadar ki, 33’üncü maddenin (6) numaralı fıkrası kapsamında mükellefin değişmesi durumunda birinci fıkra hükmünün uygulanacağı,Takip eden 2027, 2028 ve 2029 yıllarında, 29’uncu madde kapsamında bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri birinci ve ikinci fıkraya göre belirlenen değerler üzerinden hesaplanacağı,Emlak vergi değeri veya asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler için de bu madde hükümlerine göre belirlenen değerler dikkate alınarak uygulanacağı,Bu maddenin uygulamasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkili olduğu,şeklinde düzenleme yapıldı.YENİDEN DEĞERLEME ORANI YARI ORANINDA DEĞİL TAM UYGULANACAKAyrıca, 7566 sayılı Kanunun 11’inci maddesiyle; Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinin ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan; “yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde” ibareleri “yeniden değerleme oranında” şeklinde değiştirilmiş, beşinci fıkrasında yer alan “veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır. 2026 yılı bina ve arazi vergi değerlerine bir üst sınır getirilmesi ile 2026 yılı bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin 2 kat fazlasını geçemeyeceği düzenlemesi getirildi.
Bir görüşe göre; 1 milyon*2 kat = 2 milyon TL olarak hesaplanacağı savunulmaktadır.İkinci görüşe göre de; 2 katını geçmeyeceği denilmesine karşın, matematik hesaplama gereği uygulamanın 2 kat mı 3 kat mı olacağı tartışmalıdır.
Örneğe bu mantıkla devam edersek; 2025 yılı Emlak Vergisi’ne esas değeri 1 milyon TL olan 2025 yılı için takdir komisyonu kararıyla yapılan fahiş takdir işlemi sonucunda bu evin vergi değeri 5 milyon TL olarak takdir edilmişse, yeni düzenlemeye göre; 2026 yılında (1 milyon+ 2*1 milyon) = 3 milyon TL olarak hesaplanır.DAVALAR NE OLACAK?Takdir komisyonlarının belirlediği yüksek arsa metrekare birim değerlerine karşı vergi mükelleflerinin açmış oldukları davalar ne olacak?Bize göre yasal düzenleme davaların düşmesini öngörmüyor.
Yasal düzenleme ile; değere değil, ödenecek vergiye bir sınırlama getirilmektedir.Bu nedenle davaların düşmesini gerektirecek bir durum söz konusu değildir.
Yani mahkemelerdeki davalar devam edecek.Buna karşın mahkeme kararlarında çıkan yasal düzenleme esas alınarak karar verme durumu da söz konusu olabilir.Vergi idaresi, Harçlar Kanunu tapu işlemleri, Veraset ve İntikal Kanunu uygulaması ile kira gelirleri uygulamasındaki emsal kira bedeli açısından değerlemesi için ödenecek vergi değil, vergi değeri esas alınacağına dair uygulamalar belli değildir.İZLEYEN YILLARIN VERGİSİ2027, 2028 ve 2029 ödenecek vergiler için de değişiklik yapıldı.
Değişiklikten önceki uygulamada, takdir komisyonlarının takdir ettikleri emlak vergisi değerleri, yeniden değerleme oranının yarısı kadar yani yüzde 50 artırılarak uygulanıyordu.
Yeni düzenleme ile bu oran yüzde 100 olarak uygulanacak.
Böylece mükellef aleyhine bir uygulamaya gidilmiş olmaktadır.Sonuç olarak; Emlak Vergisi Kanunu, Harçlar Kanunu ve Veraset İntikal Vergisi uygulaması ile kira gelirleri bakımından uygulama alanı bulunan bu düzenlemelerin çok uzun ömürlü olacağını düşünmüyorum.
Tepkiler üzerine tamamen politik nedenlerle yapılan bu düzenlemelerin yakın gelecekte kalıcı düzenlemelere yerini bırakacağı görülecektir.
