Yaşar Çoruh: Konut satışında vergi hesabı tapu bedeli üzerinden yapılır

Milyonlarca gayrimenkul sahibini ilgilendiren "değer artış kazancı" vergisi, evini 5 yıl içinde satanlar için en kritik gündem maddelerinden biri olmaya devam ediyor.

Gayrimenkul piyasasındaki fiyat hareketliliği, bu verginin matrahının nasıl hesaplanacağı sorusunu da beraberinde getiriyor.

Peki, bu vergi hesaplanırken tapuda, genellikle daha düşük gösterilen bedel mi, yoksa alıcının banka hesabına yatırdığı gerçek satış tutarı mı esas alınır?Mali Müşavir ve Finans Uzmanı Yaşar Çoruh, konuya ilişkin hayati uyarılarda bulunarak, mükelleflerin ileride ağır vergi cezalarıyla karşılaşmamak için bilmesi gerekenleri detaylandırdı.

Çoruh, vergi mevzuatının kâğıt üzerindeki beyanlardan çok, işlemin gerçek ekonomik özünü dikkate aldığını vurguladı.Yaşar Çoruh, konunun temelini şu sözlerle açıkladı:"Vatandaşlar arasında yaygın bir kanı, tapu müdürlüğüne beyan edilen bedelin vergi hesaplaması için yeterli olduğu yönünde.

Genellikle tapu harcını daha az ödemek amacıyla satış bedeli, emlak vergisi değerine yakın veya piyasa fiyatının altında bir tutar üzerinden gösteriliyor.

Ancak bu durum, Gelir Vergisi Kanunu ve Vergi Usul Kanunu karşısında ciddi riskler barındırıyor.

Vergi sistemimiz, 'kâğıt üzerindeki beyanı' değil, mükellefin 'ekonomik olarak fiilen elde ettiği geliri' vergilendirmeyi amaçlar."Kanun Ne Diyor: Tapudaki Rakam Neden Yetersiz?Konunun yasal çerçevesini çizen Mali Müşavir Çoruh, iki temel kanun maddesine dikkat çekti: Gelir Vergisi Kanunu (GVK) mükerrer 80. madde ve Vergi Usul Kanunu (VUK) 3. madde.GVK mükerrer 80. madde, gayrimenkullerin edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması halinde doğan kazancın "değer artış kazancı" olarak gelir vergisine tabi olduğunu belirtir.

Kazanç, satış bedeli ile maliyet bedeli arasındaki farktır.Ancak Çoruh, asıl kilit noktanın Vergi Usul Kanunu'nda yer aldığını belirterek şu ifadeleri kullandı:"Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesi, tüm vergi hukukumuzun temel taşıdır ve 'Gerçek Mahiyet' ilkesini düzenler.

Bu madde çok nettir: 'Vergilendirmede vergiyi doğuran olayın ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.' Yani, sizin tapuya '2 milyon TL' yazdırmanız, eğer alıcıdan banka yoluyla veya başka kanıtlanabilir yollarla '5 milyon TL' tahsil ettiyseniz, vergi matrahı için bağlayıcı değildir.

Devlet, sizin fiilen elde ettiğiniz kazanca bakar.

Tapudaki beyan, vergi matrahının tespitinde tek başına yeterli bir kanıt değildir."Çoruh, VUK 267. maddenin de "rayiç bedel" tanımını yaptığını ve bunun bir malın normal alım satım değeri, yani piyasa fiyatı olduğunu ekledi.Yargı ve Maliye Aynı Görüşte: "Fiilen Tahsil Edilen Bedel"Uzman Yaşar Çoruh, bu yasal çerçevenin sadece kanun metninde kalmadığını, hem yüksek yargı kararları hem de Maliye'nin idari uygulamalarıyla defalarca pekiştirildiğini belirtti."Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu'nun bu konuda emsal teşkil eden 2017/233 sayılı kararı gibi birçok kararı mevcuttur.

Yargı, istikrarlı bir şekilde, mükellefin tapuda ne beyan ettiğinden çok, alıcıdan fiilen ne kadar tahsil ettiğine odaklanmaktadır.

Eğer bir vergi incelemesinde, tapuda gösterilen bedel ile banka kayıtları veya alıcı-satıcı sözleşmesi arasında bir fark tespit edilirse, vergi dairesi gerçek bedel üzerinden ek vergi ve ceza talep edecektir."Çoruh, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) 2023 yılında yayımladığı "Değer Artış Kazançlarının Vergilendirilmesi Rehberi"ne de atıfta bulundu:"GİB'in rehberi de idari uygulamayı netleştiriyor.

Rehber, satış bedelinin belirlenmesinde tapu senedi, banka dekontları, alıcı-satıcı sözleşmeleri ve diğer ödeme belgelerinin esas alınacağını açıkça belirtir.

Bu, idarenin de 'gerçek mahiyet' ilkesine göre hareket ettiğini ve tapudaki düşük bedele itibar etmeyeceğini gösterir."Enflasyon Düzeltmesi (Endeksleme) Mükellefi KoruyorDeğer artış kazancı hesaplamasında mükellefleri koruyan önemli bir mekanizma olduğunu belirten Yaşar Çoruh, bunun "enflasyon endekslemesi" (Yİ-ÜFE) olduğunu vurguladı."Vergi sistemimiz, mükelleften enflasyonun yarattığı kazancın vergisini istemez; reel, yani gerçek kazancı vergilendirmek ister.

Bu nedenle kanun koyucu, mükellefin enflasyondan kaynaklanan kâğıt üzerindeki kazancının vergilendirilmesini engellemek istemiştir.

Gayrimenkulün alındığı (iktisap edildiği) bedel, satışın yapıldığı tarihe kadar TÜİK’in Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranında artırılarak güncellenir.

Satıştan bir önceki ayın endeks değeri kullanılır.

Bu sayede, enflasyonun yarattığı şişkinlik kazançtan arındırılır ve sadece mükellefin 'reel kazancı' üzerinden adil bir vergilendirme yapılır."Tapuda Düşük Bedel Göstermenin Riski: Somut Bir ÖrnekPeki, uygulamada tapu değeri ile gerçek değer arasındaki fark ne gibi bir sonuca yol açıyor?

Mali Müşavir Yaşar Çoruh, bu durumu somut bir örnekle açıkladı:"Diyelim ki bir vatandaşımız 2020 yılının Ocak ayında 1.200.000 TL'ye bir ev satın aldı.

Bu evi 2024 yılının Mart ayında 4.000.000 TL'ye sattı.

Ancak tapuda, harçtan kaçınmak için bedeli 2.500.000 TL gösterdi.

Ayrıca bu işlem için 100.000 TL de tapu harcı ve diğer masrafları oldu."Çoruh, bu senaryodaki iki farklı hesaplamayı şöyle anlattı:1.

Yanlış Hesap (Tapu Değerine Göre): "Mükellef, tapudaki 2.500.000 TL'yi esas alırsa ve Yİ-ÜFE endekslemesi ile 1.2 milyonluk alış bedelinin güncel değerinin (varsayımsal olarak) 1.800.000 TL olduğunu kabul edersek; (2.500.000 TL Satış - 1.800.000 TL Endeksli Maliyet - 100.000 TL Gider) = 600.000 TL üzerinden bir kazanç beyan edecektir."2.

Doğru ve Riskli Hesap (Gerçek Bedele Göre): "Ancak Maliye'nin tespiti gereken 'gerçek' kazanç (4.000.000 TL Gerçek Satış - 1.800.000 TL Endeksli Maliyet - 100.000 TL Gider) = 2.100.000 TL'dir.

Aradaki (2.100.000 - 600.000) = 1.500.000 TL'lik matrah farkı, ileride yapılacak bir incelemede mükellefin karşısına ek vergi, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası olarak çıkacaktır.

Bu durum, tapuda ödenmekten kaçınılan harcın katbekat fazlası bir mali yükümlülük doğurur."Uzmanından Son Uyarı: "Belgelerinizi Mutlaka Saklayın"Mali Müşavir ve Finans Uzmanı Yaşar Çoruh, sözlerini mükelleflere ve bu süreçte onlara rehberlik eden mali müşavirlere yönelik önemli bir tavsiye ile tamamladı:"Sonuç olarak; gayrimenkul satışından doğan değer artış kazancı, tapuya beyan edilen düşük değer üzerinden değil, mükellefin fiilen eline geçen gerçek satış (rayiç) bedeli üzerinden hesaplanmalıdır.

Bu, hem GVK, hem VUK hem de Danıştay kararlarının net bir emridir.

Mükelleflerin, satış bedelini belgeleyen banka dekontlarını, alıcı-satıcı arasındaki sözleşmeleri ve ödeme kayıtlarını mutlaka muhafaza etmeleri gerekir.

Doğru ve yasalara uygun bir beyan, ileride doğabilecek ağır vergi cezaları ve faiz risklerini tamamen ortadan kaldıracaktır.

Vergi ödemek bir vatandaşlık görevidir ancak doğru ve adil vergiyi ödemek de bir haktır.

Bu hak, endeksleme ile korunurken, 'gerçek mahiyet' ilkesiyle de kamu düzeni korunmaktadır."