Haber Detayı
Konut fiyatları geriledi, yatırım fırsatı doğdu
Türkiyede konut satışları yüksek seyrini korurken, kira artışları ve fiyatlardaki reel gerileme yatırımın geri dönüş süresini kısalttı. 2026 başı itibarıyla ülke genelinde amortisman süresi ortalama 14 yıl seviyesinde. En avantajlı il Ankara (12 yıl) olurken, Tekirdağ ve Şanlıurfa (13 yıl) ile öne çıkıyor. En uzun geri dönüş süresi ise Elazığda 20 yıl. Turizm bölgelerinde fiyatların kiralara göre daha hızlı artması süreyi uzatıyor. İstanbulda kira artışları sayesinde amortisman süresi 17 yıldan 14 yıla geriledi. İlçe bazında Esenyurt ve Fatih (11 yıl) en cazip bölgeler olurken, Beykoz (32 yıl) en uzun süreye sahip. Genel tablo, konut fiyatları ile kira gelirleri arasında dengeye dönüş sinyali veriyor.
GEÇEN yıl 1 milyon 760 bin konut satışı ile tüm zamanların rekoru kırıldı.
Bu yılın ilk ayında bir miktar gerileme olsa da, şubatta satışlar yeniden yükselişe geçti.
Kiracı olmanın getirdiği zorluk nedeniyle şartlarını alım yönünde zorlayanların yanında yatırım amaçlı alımlar da rekorda belirleyici oldu. 2025 yılındaki veriler, alternatif yatırım araçlarından sağlanan getirilerin gayrimenkulde değerlendirildiğini ortaya koydu.Fiyatların gerilemesiyle oluşan fırsatın yanında, amortisman süresindeki alıcı lehine düşüş de satışları tetikledi.
Konut fiyatları reelde gerilerken, kira artışının devam etmesi amortisman süresinin kısalmasında etkili oldu.
Peki konutta yatırımın geri dönüş süresi hangi seviyeye geldi, hangi iller listede üst sıraya çıktı?
Endeksa & Emlakjet tarafından yapılan araştırma konutun amortisman tablosunu ortaya koydu.
İşte sonuçlarÜLKE ORTALAMASI 14 YIL OLDUAraştırmaya göre; Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatı 39 bin 843 TL, ortalama konut fiyatı ise 4 milyon 980 bin TL seviyesinde bulunuyor.
Buna karşılık ortalama metrekare kira değeri 239 TL, ortalama kira ise 26 bin 530 TL civarında gerçekleşiyor.
Bu kira seviyeleri, konut yatırımının geri dönüş süresinin yaklaşık 14 yıl olmasını sağlıyor.Geçtiğimiz 5 yıla bakınca, 2021de 13-16 yıl arasında seyreden sürenin 2022 sonunda 18 yıla kadar çıktığı görülüyor. 2023te aylara göre değişmekle birlikte ağırlıkla 14-15 yıl olarak hesaplanan süre, 2024 ve 2025te 13 yıla kadar geriliyor. 2026nın ilk iki ayında da 14 yıl olarak hesaplanıyor.EN DÜŞÜK ANKARA EN YÜKSEK ELAZIĞAraştırmada en çok konut satılan 29 il incelendi.
Bunların 20sinde amortisman süresi kısalıyor, 6sında uzuyor, 3 ilde ise aynı seviyede kalıyor.En çok konut satılan şehirlere bakıldığında en cazip süre Ankarada.
Başkentte yatırımın geri dönüş süresi ülke ortalamasının da altına inerek 12 yıl olarak hesaplanıyor.
Ankarada ortalama metrekare satış fiyatı 36 bin 475 TL, ortalama konut fiyatı 4 milyon 741 bin 750 TL.
Metrekare kira değeri yaklaşık 247 TL ve ortalama kira bedeli 29 bin 381 TL.Süresinin en cazip olduğu illerde Ankarayı, 13 yıl ile Tekirdağ ve Şanlıurfa takip ediyor.
İstanbul, Adana, Sakarya, Van, Bursa, Yalova ve Eskişehirde geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıl seyrediyor.Araştırmaya göre yatırımın geri dönüş süresinin en uzun olduğu il 20 yıl ile Elazığ.
Yine Muğla 19 yıl, Aydın 18 yıl, Kayseri ve Balıkesir 17 yıl ile ülke ortalamasının üzerine çıkıyor.Araştırmada son 5 yıldaki değişime de bakıldı.
Buna göre amortisman süresi en çok uzayan iller sıralamasında artı 7 yıl ile Muğla ilk sırada.
Onu artı 5 yıl ile Antalya izliyor.
Turizm bölgelerinde konut fiyatlarının kira artışına kıyasla daha hızlı yükselmesi, yatırımın geri dönüş süresini uzatan temel faktör olarak öne çıkıyor.
Süresinin en çok kısaldığı illerde ise eksi 7 yıl ile Manisa ve Ordu öne çıkıyor.İSTANBULDA SÜRE GİDEREK KISALIYORTCMB verilerine göre İstanbul şubatta yıllık yüzde 41 kira artışı ile 81 ilin zirvesinde yer aldı.
Kiradaki artış yatırımın geri dönüş sürelerini kısalttı. 2024 Şubatta 17 yıl olarak hesaplanırken, 2025in aynı döneminde 15 yıla, bu yıl 14 yıla geriliyor.
Ortalama metrekare satış fiyatı 62 bin 380 TL, ortalama metrekare kira bedeli yaklaşık 370 TL olan megakentte, amortisman süresinin daha cazip bir noktaya geldiği görülüyor.Tüm illerde olduğu gibi İstanbulda da süre ilçeye, hatta konutun kendi içindeki seçeneklerine göre değişiyor.
Mesela ilçe bazında bakıldığında; 11 yıl ile Esenyurt ve Fatih yatırımcı için en avantajlı bölgeler olarak öne çıkarken, Beykozda 32 yılı bulabiliyor.
Beşiktaş 24 yıl, Sarıyer 21 yıl, Kadıköy ve Üsküdar 20 yıl ile ortalamanın üzerine çıkıyor.İstanbulda ilçe bazında son 5 yıldaki değişime bakıldığında ise 33 bölgede süre kısalıyor, 4 bölgede artıyor.
Amortisman süresi artan ilçeler Sultanbeyli, Çatalca, Sancaktepe ve Silivri olarak belirlenirken, en çok kısalan ilçeler Beykoz, Bakırköy, Kadıköy, Beşiktaş, Ümraniye olarak tespit ediliyor.PİYASA DENGELENME SİNYALİ VERİYOR TÜRKİYE genelinde konutların amortisman süresi 2021 yılında 14 yıl seviyesindeyken, 2024 yılında 15 yıla kadar yükseldi. 2025 yılında 13 yıla kadar gerileyen geri dönüş süresi, 2026 Şubat itibarıyla yeniden 14 yıl seviyesine çıktı diyen Endeksa & Emlakjet CEOsu Görkem Öğüt şu değerlendirmeyi yaptı:Bu tablo, konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki ilişkinin son dönemde yeniden dengelenmeye başladığını gösteriyor.
Özellikle büyük şehirlerde kira artışlarının devam etmesi, amortisman sürelerinin daha fazla uzamasını sınırlayan bir unsur olarak değerlendiriliyor.
İLGİLİ HABER EMLAK TCMB açıklamıştı: İşte konutta Şubat tablosu!
