Konuta erişim sorunu küresel boyutta derinleşiyor

Gayrimenkul sektöründe ABD’den Avrupa’ya, Asya’dan Latin Amerika’ya kadar klasik banka kredisi modeli zayıflıyor.

Yüksek faiz ortamı, bankaların azalan risk iştahı ve krediye yönelik regülasyonların sertleşmesi, hem konut hem ticari gayrimenkulde finansmana erişimi zorlaştırıyor.

GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Avrupa Parlamentosu’nun Aralık 2025’te hazırladığı Avrupa Erişilebilir Konut Planı’na işaret ederek, Avrupa’da 2013-2025 döneminde ev fiyatlarının yüzde 60 arttığını, kiralardaki artışın ise yüzde 20 seviyesinde kaldığını söyledi.

Aynı dönemde konut üretiminin yüzde 20 gerilediğini vurgulayan Çekici, genç nüfusun konuta erişimde ciddi sorun yaşadığını belirtti.Avrupa Birliği’nin 2029’a kadar 375 milyar dolarlık finansman desteği planladığını hatırlatan Çekici, Türkiye’de de benzer bir tablo bulunduğunu, üreticinin iştahının azaldığını ve ilk el konut talebinin toplam satışlar içindeki payının gerilediğini dile getirdi.“Asıl mesele üreticiyi harekete geçirmek”Bu yıl Türkiye’de konut tarafında görece daha olumlu bir tablo beklediklerini kaydeden Çekici, bunun finansman koşullarındaki olası iyileşmeye bağlı olduğunu söyledi.

Merkez bankasının yıl içinde açıklayacağı faiz kararlarının ve seçim öncesi olası parasal genişlemenin belirleyici olabileceğini ifade eden Çekici, “Bireysel talep kadar üreticiyi harekete geçirmek de kritik” dedi.Dünyada gayrimenkulün artık yalnızca bankalarla finanse edilmediğini belirten Çekici, sermaye piyasaları ve alternatif finansman modellerinin giderek daha fazla öne çıktığını söyledi.

Fonlama, menkulleştirme, ESG temelli yaklaşımlar ve tasarım odaklı projelerin erişilebilir konut modelinin temel bileşenleri arasında yer aldığını ifade etti.“Sıfır konut stoğu 2-3 aya düştü”Türkiye’de arz tarafının canlandırılmasının büyük önem taşıdığını vurgulayan Çekici, mevcut satış temposunun sürmesi halinde ülkede yalnızca 2-3 aylık birinci el konut stoğu kaldığını söyledi.Sosyal konut üretiminin kamunun sorumluluğunda olduğunu belirten Çekici, özel sektörün mevcut arsa fiyatlarıyla sosyal konut üretmesinin mümkün olmadığını dile getirdi.

Bu nedenle sorunu “erişilebilir konut” başlığı altında ele aldıklarını ifade eden Çekici, çözüm için bütüncül bir konut politikası gerektiğini kaydetti.Arsa maliyetlerinin toplam konut maliyetinin yüzde 50’sine kadar ulaştığını belirten Çekici, büyük şehirlerde kat karşılığı oranlarının bazı bölgelerde yüzde 70’e yaklaştığını söyledi.

Gelişmiş ülkelerde ise kamu arsalarının uzun vadeli tahsis veya kira modeliyle özel sektöre açıldığını ve arsa maliyetlerinin ortalama yüzde 20 seviyesinde kaldığını aktardı.Kamu arsalarıyla kiralık konut modeliGYODER’in üç yıldır gündeme getirdiği Yeni Konut Modeli kapsamında, kamunun kiraya veren olduğu bir yapıyla arsa maliyetlerini düşürerek kira fiyatlarını yarıya indirmeyi hedeflediklerini belirten Çekici, bu modelin aynı zamanda kentsel dönüşüme de zemin hazırlayacağını söyledi.Devletin elindeki arsaların belirli sürelerle geliştiricilere tahsis edilmesi ve kamu-özel iş birliğiyle seri üretim yapılması halinde on binlerce konut üretilebileceğini kaydeden Çekici, finansman tarafında ise sermaye piyasası araçlarını içeren modellerle kamuya ek yük getirmeden çözüm üretilebileceğini ifade etti.10 yıllık konut politikası önerisiKonut sorununun kısa vadeli adımlarla çözülemeyeceğini vurgulayan Çekici, Türkiye’nin 10 yıllık öngörülebilir bir konut politikasına ihtiyaç duyduğunu belirtti.

TOKİ’nin bugüne kadar 1 milyon 740 bin konutu teslim ettiğini, 280 bin konutun inşasının sürdüğünü hatırlatan Çekici, özel sektörün de sistematik biçimde sürece dahil edilmesi gerektiğini söyledi.Bu kapsamda kamu, özel sektör ve sivil toplum kuruluşlarının yer aldığı bir “Türkiye Konut Politikası Platformu” kurulmasını öneren Çekici, politikanın üç temel ayağını ise üretici için sermaye piyasası temelli finansman, uzun vadeli erişilebilir konut kredileri ve kamu arsaları üzerinden maliyet düşürücü iş birlikleri olarak sıraladı.Gayrimenkul sertifikaları ve okuryazarlık hamlesiGayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmeye başlamasıyla sektörde yeni bir yatırım aracı ortaya çıktığını belirten Çekici, ilgili tebliğin uluslararası standartlarla uyumlu ve güçlü bir düzenleme olduğunu söyledi.

Sertifikaların değerinin projenin lansmanından teslimine kadar geçen süreçte kademeli olarak oluştuğunu vurguladı.Öte yandan GYODER’in kentsel dönüşüm sürecine yönelik bir okuryazarlık seferberliği başlatacağını açıklayan Çekici, eğitim ve rehberlik çalışmalarıyla vatandaşların bilgi seviyesini artırmayı hedeflediklerini ifade etti.GYODER Gayrimenkul Zirvesi Nisan’daBu yıl 20’ncisi düzenlenecek GYODER Gayrimenkul Zirvesi’nin 27-28 Nisan tarihlerinde Zorlu PSM’de gerçekleştirileceğini duyuran Çekici, zirvede hem Türkiye’den hem dünyadan uzman isimlerin sektöre ilişkin güncel gelişmeleri ele alacağını söyledi.Zirve öncesinde dokuz ayrı zihin atölyesi planlandığını belirten Çekici, finansmana erişimden sürdürülebilirliğe, kentsel gelişimden teknoloji odaklı dönüşüme kadar pek çok başlığın masaya yatırılacağını sözlerine ekledi.